A Lei Mais Habitação (Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro) foi o mais amplo pacote legislativo do arrendamento e do alojamento local da última década em Portugal. Dois anos depois, parte substancial das suas medidas foi revogada ou suspensa. Este artigo mapeia o que está efetivamente em vigor em abril de 2026 — e o que deixou de estar.
Para proprietários, investidores e promotores que operam em Lisboa, Porto ou Cascais, perceber a fronteira entre o que sobreviveu e o que foi revogado é condição para tomar decisões legais e financeiras corretas. A confusão gerada pelas notícias sobrepostas dos últimos 30 meses é real — este texto organiza o quadro normativo ponto a ponto.
O que era a Lei Mais Habitação e quais foram os seus objetivos originais?
A Lei n.º 56/2023 transpôs para o ordenamento jurídico português um conjunto de 43 medidas de política habitacional, agrupadas em seis eixos: arrendamento, alojamento local, fiscalidade, habitação pública, procedimentos urbanísticos e parque habitacional do Estado. O diploma alterou simultaneamente o Código Civil, o NRAU, o RJAL (regime do alojamento local), o Código do IRS, o Código do IRC e o Estatuto dos Benefícios Fiscais.
Quais as medidas revogadas ou suspensas em 2025?
Entre março e setembro de 2025, o Governo aprovou dois diplomas de revisão que eliminaram ou suspenderam as medidas mais contestadas judicial e politicamente. As revogações com maior impacto prático para investidores e proprietários são as seguintes:
- Arrendamento coercivo de imóveis devolutos: o mecanismo que permitia ao Estado arrendar forçosamente habitações devolutas há mais de dois anos foi revogado — nunca chegou a ser aplicado de forma significativa.
- Direito de preferência alargado do Estado e municípios em transmissões onerosas de imóveis habitacionais: revogado. O direito de preferência dos municípios em ARU mantém-se, mas restrito às condições anteriores à Lei n.º 56/2023.
- Limitação de novas licenças de AL em todo o território nacional (moratória geral): extinta em 31 de dezembro de 2025 por decurso do prazo.
- Contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) no seu formato original: suspensa administrativamente em 2024 na sequência de impugnações e reformulada no OE 2025 com taxas e base de incidência distintas.
- Vistos Gold com aquisição de imóvel habitacional: a restrição introduzida em 2023 manteve-se; não foi revogada em 2025.
O que continua em vigor da Lei n.º 56/2023 em 2026?
Apesar das revogações, uma parte relevante do diploma de 2023 mantém força legal. Antes de qualquer decisão sobre arrendamento, conversão de AL ou planeamento fiscal, é esta a lista que importa verificar:
- Teto de atualização de rendas: a fórmula de atualização anual continua limitada por coeficiente publicado pelo INE. Para 2026, o coeficiente de atualização fixou-se em 2,0 %, publicado em outubro de 2025.
- Regime de zonas de pressão urbanística (ZPU): câmaras municipais como Lisboa e Porto podem continuar a designar ZPU e a condicionar licenciamento de AL nessas zonas.
- Incentivos à conversão de AL em arrendamento habitacional: isenção de tributação de mais-valias e benefícios de IMI para imóveis que transitem de AL para arrendamento de longa duração mantêm-se até 2027.
- Obrigação de mediação prévia em litígios de arrendamento: o mecanismo de mediação obrigatória antes de ação judicial em contratos de arrendamento habitacional vigora.
- Simplificação de procedimentos de obras em imóveis arrendados: o regime simplificado de obras de conservação em imóveis com arrendatários mantido em vigor.
- Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível (AAA): continua ativo com candidaturas geridas pelo IHRU.
| Medida da Lei n.º 56/2023 | Estado em abril 2026 | Diploma que alterou |
|---|---|---|
| Arrendamento coercivo de devolutos | Revogado | DL de revisão, março 2025 |
| Direito de preferência alargado do Estado | Revogado | DL de revisão, março 2025 |
| Moratória geral de licenças AL | Extinta por decurso de prazo | 31-12-2025 |
| Teto de atualização de rendas (IPC+teto) | Em vigor — teto 2,0 % para 2026 | OE 2025 / INE out. 2025 |
| Zonas de Pressão Urbanística (ZPU) | Em vigor | Sem alteração |
| Incentivos fiscais conversão AL→arrendamento | Em vigor até 2027 | EBF e OE 2025 |
| CEAL — Contribuição Extraordinária AL | Reformulada (OE 2025) | OE 2025 |
| Visto Gold — restrição imóvel habitacional | Em vigor | Sem alteração |
| Mediação prévia obrigatória arrendamento | Em vigor | Sem alteração |
Como funcionam as Zonas de Pressão Urbanística em Lisboa e Porto em 2026?
As ZPU são o instrumento que sobreviveu com mais impacto operacional para o alojamento local. Em Lisboa, a Câmara Municipal mantém as ZPU nas freguesias históricas — Misericórdia, Santa Maria Maior e Arroios incluídas — onde a emissão de novas licenças de AL está dependente de deliberação camarária e sujeita a contingente.
No Porto, a estratégia é semelhante: as freguesias de Bonfim, Cedofeita e Miragaia estão sob pressão urbanística declarada. A Porto Vivo, SRU, gere parte da comunicação entre proprietários e município nas ARU correspondentes. Quem pretenda licenciar um novo AL nestas zonas deve confirmar o contingente disponível junto da respetiva câmara antes de qualquer investimento.
O que muda para quem já tem licença de AL em ZPU
Licenças emitidas antes da designação de ZPU não são automaticamente canceladas. Contudo, estão sujeitas a renovação periódica a cada cinco anos, com avaliação de impacto nos termos do Regime Jurídico do Alojamento Local (RJAL, atualizado em 2023 e não revogado neste ponto). A não renovação equivale à caducidade da licença.
O que muda na fiscalidade do arrendamento habitacional em 2026?
A Autoridade Tributária aplica em 2026 o quadro saído do OE 2025 e das disposições sobreviventes da Lei n.º 56/2023. As alterações mais relevantes para quem arrenda habitação são:
- Taxa de IRS sobre rendimentos prediais de arrendamento habitacional: 25 % para contratos de duração igual ou superior a 5 anos; 28 % para contratos mais curtos (regime-base).
- Contratos de arrendamento acessível (renda ≤ 20 % abaixo do valor referencial do IHRU): taxa reduzida de 10 %.
- Isenção de IRS sobre rendimentos prediais para contratos de duração ≥ 10 anos: mantida conforme EBF.
- IMI: municípios com ZPU podem agravar IMI em até 100 % para imóveis habitacionais devolutos há mais de dois anos — instrumento mantido e independente do arrendamento coercivo revogado.
- Mais-valias na conversão AL→arrendamento habitacional: isenção de 50 % sobre a mais-valia apurada no momento de cessação da atividade de AL, aplicável a imóveis mantidos em arrendamento por mínimo de 3 anos.
“Nos processos que acompanhámos em 2025, a maior fonte de erro foi assumir que as revogações eliminaram também os benefícios fiscais. Não eliminaram — e quem converteu AL em arrendamento antes de dezembro de 2025 pode ainda beneficiar da isenção de mais-valias até 2027.”
O que muda para o arrendamento de longa duração em imóveis novos e reabilitados?
Para projetos de reabilitação em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) destinados a arrendamento habitacional, o quadro de 2026 é globalmente favorável. O IVA de obras a 6 % em ARU mantém-se (condicionado ao cumprimento dos critérios do DL n.º 53/2014 e atualizações). A isenção temporária de IMI por 5 anos (ou 10 anos para reabilitação qualificada) está igualmente em vigor.
A diferença relevante face a 2023 é que o Governo eliminou a possibilidade de o Estado impor arrendamento forçado, o que reduz o risco regulatório percebido por investidores institucionais. Cascais e Estoril, fora das ZPU de Lisboa, continuam a ter um regime de AL menos restritivo, o que influencia a decisão entre AL e arrendamento de longa duração naqueles concelhos.
Quais os riscos regulatórios residuais para investidores em 2026?
Mesmo após as revogações, subsistem três vetores de risco normativo que qualquer análise de viabilidade deve incorporar:
- Instabilidade legislativa: o ciclo Lei n.º 56/2023 → revogações parciais 2025 demonstra que o quadro pode mudar com um novo executivo. Contratos de arrendamento de 10+ anos ficam expostos a revisões futuras de teto de atualização.
- Agravamento de IMI em devolutos: os municípios têm competência própria para agravar até 100 % — decisão independente do Governo central e com impacto imediato em imóveis que fiquem desocupados durante obras.
- CEAL reformulada: a nova Contribuição Extraordinária sobre AL (OE 2025) aplica-se a registos AL em ZPU com base num coeficiente de localização; os valores finais por imóvel em Lisboa Histórica podem atingir 3 000–8 000 € anuais dependendo da área útil.
O ponto mais crítico para decisões de 2026 é este: as revogações eliminaram os mecanismos coercivos mas não tocaram nos instrumentos fiscais de pressão — IMI agravado, CEAL reformulada e contingentes de ZPU continuam a funcionar como desincentivos operacionais ao AL nas zonas históricas de Lisboa e Porto.
Próximos passos para proprietários e investidores
Se tem imóveis em Lisboa, Porto ou Cascais e precisa de perceber como o quadro regulatório de 2026 afeta a sua estratégia — conversão de AL, arrendamento de longa duração, reabilitação em ARU ou planeamento fiscal —, a nossa equipa jurídica e de investimento pode fazer uma análise inicial do seu caso concreto. Consulte os nossos serviços ou o portefólio de projetos geridos para perceber como estruturamos cada operação à luz da regulamentação vigente. Subscreva também a newsletter da HABTA para receber atualizações legislativas com impacto direto no imobiliário português.
