O Imposto do Selo é, a par do IMT, um dos encargos fiscais mais relevantes em qualquer transacção imobiliária em Portugal. Incide sobre compras, hipotecas, doações e heranças — e as isenções existem, mas não são automáticas. Este guia apresenta as taxas, as bases tributáveis e os requisitos de isenção aplicáveis em 2026.
O Imposto do Selo está codificado no Código do Imposto do Selo (CIS), aprovado pela Lei n.º 150/99, de 11 de Setembro, com alterações sucessivas. A Tabela Geral anexa ao Código é o instrumento central — é ela que determina a verba aplicável a cada acto ou contrato imobiliário.
Qual é a taxa de Imposto do Selo na compra de um imóvel?
Na aquisição de imóveis, a taxa aplicável é de 0,8% sobre o valor mais elevado entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) constante da matriz predial. A liquidação é feita no acto da escritura pública ou do documento particular autenticado, sendo o IS liquidado pelo comprador juntamente com o IMT.
A base tributável corresponde, na prática, ao VPT quando este supera o preço contratual — situação frequente em imóveis antigos em Alfama, Mouraria ou Intendente, onde os VPT fixados pela Autoridade Tributária em ciclos de avaliação anteriores podem estar desalinhados com o mercado.
Quanto se paga de IS numa hipoteca ou crédito imobiliário?
O Imposto do Selo sobre contratos de crédito imobiliário incide sobre o capital em dívida à data de constituição da hipoteca, a taxas diferenciadas pelo prazo: 0,5% para prazos até 5 anos e 0,6% para prazos superiores a 5 anos. Crédito de prazo indeterminado também é tributado a 0,6%.
| Tipo de acto | Verba CIS | Taxa aplicável | Base tributável |
|---|---|---|---|
| Compra e venda de imóvel | Verba 1.1 | 0,8% | Maior de: preço ou VPT |
| Hipoteca — prazo ≤ 5 anos | Verba 17.3.1 | 0,5% | Capital garantido |
| Hipoteca — prazo > 5 anos | Verba 17.3.2 | 0,6% | Capital garantido |
| Doação / herança (cônjuge, descendentes, ascendentes) | Verba 1.2 | Isento | — |
| Doação / herança (outros — colaterais, terceiros) | Verba 1.2 | 10% | Valor declarado do imóvel |
| Arrendamento (renda anual) | Verba 2 | 10% | Renda anual × nº de anos (máx. 3) |
Quais são as isenções de IS em transmissões por morte ou doação?
A isenção subjectiva mais relevante está prevista na Verba 1.2 da Tabela Geral do CIS: transmissões gratuitas — herança ou doação — entre cônjuge ou unido de facto, filhos, netos, pais e avós estão integralmente isentas de Imposto do Selo. A isenção aplica-se independentemente do valor do imóvel transmitido.
Herdeiros ou donatários fora deste círculo familiar — irmãos, sobrinhos, amigos ou entidades — pagam IS à taxa de 10% sobre o valor declarado. Em imóveis de valor elevado em Lisboa ou Cascais, esta taxa pode representar um encargo significativo se não for acautelada em sede de planeamento sucessório.
- Cônjuge ou unido de facto: isenção total, sem limite de valor.
- Filhos e netos (descendentes em linha recta): isenção total.
- Pais e avós (ascendentes em linha recta): isenção total.
- Irmãos, sobrinhos, tios (colaterais): taxa de 10%, sem isenção.
- Terceiros sem vínculo familiar: taxa de 10%, sem isenção.
Obrigações declarativas nas transmissões gratuitas
Mesmo quando isenta de IS, a transmissão gratuita de imóvel tem de ser declarada. O Modelo 1 do IS deve ser submetido pelo cabeça de casal ou donatário no Serviço de Finanças da área do imóvel, no prazo de 3 meses a contar da abertura da herança ou da escritura de doação. O incumprimento deste prazo gera juros compensatórios e coimas.
Como é calculado o IS no arrendamento de imóveis?
Os contratos de arrendamento estão sujeitos a IS à taxa de 10% sobre a renda correspondente a um mês — liquidado no início do contrato. Em arrendamentos de prazo superior a um ano, a base tributável corresponde à renda de um mês, não à soma total das rendas, o que reduz o encargo efectivo.
A liquidação cabe ao senhorio, que deve registar o contrato no Portal das Finanças da Autoridade Tributária no prazo de 30 dias após a celebração. Contratos de arrendamento habitacional celebrados ao abrigo do regime de renda acessível (criado pelo programa Mais Habitação) podem beneficiar de isenções específicas nos termos da legislação aplicável.
Quem paga o Imposto do Selo e em que prazo?
Na compra e venda, o sujeito passivo é o adquirente (comprador). O IS é liquidado pelo notário ou pelo advogado que autenticar o documento particular no acto de celebração, sendo entregue à Autoridade Tributária no mês seguinte ao acto. Na prática, o comprador paga IS e IMT antes ou no próprio acto da escritura.
- Compra e venda: pago pelo comprador no acto da escritura, liquidado pelo notário.
- Hipoteca: pago pelo mutuário no momento da constituição do crédito.
- Herança: pago pelo herdeiro no prazo de liquidação fixado pela AT, após entrega do Modelo 1.
- Doação: pago pelo donatário no acto de celebração da escritura pública de doação.
- Arrendamento: pago pelo senhorio no prazo de 30 dias após celebração do contrato.
“Nos imóveis que assessoramos em Lisboa e no Porto, o IS representa entre 0,8% e 1,2% do valor de aquisição total quando se soma a compra à constituição de hipoteca — um encargo que precisa de entrar no mapa de cash flow antes da proposta, não depois da escritura.”
Existem isenções de IS na compra de imóvel para habitação própria?
Ao contrário do IMT, que prevê isenção até determinados valores para habitação própria e permanente, o Imposto do Selo sobre a compra de imóveis não tem uma isenção geral equivalente. A taxa de 0,8% aplica-se à generalidade das aquisições, independentemente do destino do imóvel ou do estatuto do adquirente.
Há, contudo, isenções pontuais previstas no artigo 7.º do CIS — por exemplo, para organismos de investimento colectivo imobiliário constituídos ao abrigo da legislação nacional, para operações de reestruturação empresarial, ou para aquisições no âmbito de processos de insolvência. Fora destes casos especiais, a regra é a tributação a 0,8%.
Como se relaciona o IS com o IMT numa transacção imobiliária?
O Imposto do Selo e o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) são tributos distintos, pagos de forma cumulativa. O IMT incide sobre o mesmo facto tributário — a transmissão onerosa — mas com tabelas de taxas progressivas por escalão de valor e por tipo de imóvel (habitação própria e permanente, secundária, outros fins). O IS é sempre 0,8%, plano.
Num imóvel adquirido por 450 000 € para habitação secundária em Cascais, o comprador pagará IMT à taxa marginal aplicável (calculada sobre os escalões do Código do IMT) mais IS de 3 600 € (0,8% × 450 000 €), mais IS sobre a hipoteca se financiado. O montante combinado pode atingir 5–8% do preço de compra dependendo do escalão de IMT.
Simulação ilustrativa — aquisição e hipoteca
| Componente | Base de cálculo | Taxa IS | Valor IS estimado |
|---|---|---|---|
| Compra de imóvel | 450 000 € | 0,8% | 3 600 € |
| Hipoteca (prazo 30 anos, capital 300 000 €) | 300 000 € | 0,6% | 1 800 € |
| Total IS na operação | — | — | 5 400 € |
O IS não é negociável nem redutível por escolha do comprador — ao contrário de honorários ou comissões. A única forma legítima de optimizar a factura fiscal total é actuar sobre o IMT (via isenções para habitação própria permanente ou regimes especiais) e planear atempadamente as transmissões gratuitas dentro do círculo familiar isento.
Próximos passos
Se está a preparar uma aquisição, uma transmissão por herança ou uma doação de imóvel em Lisboa, Porto ou Cascais e pretende um mapa fiscal completo que inclua IS, IMT e IMI, a nossa equipa jurídica e de investimento, descrita em serviços, está disponível para uma análise preliminar. Consulte também o nosso portefólio de projectos activos e o artigo como investir em imóveis em Portugal 2026 para o contexto mais amplo de fiscalidade imobiliária. Para actualizações legislativas futuras, subscreva a newsletter HABTA.
