A promessa de compra e venda (CPCV) é o momento de maior exposição num processo de aquisição imobiliária em Portugal. O sinal entregue — habitualmente entre 10% e 30% do preço — fica em risco se descobrir depois do contrato aquilo que devia ter verificado antes. Esta checklist estrutura a due diligence em cinco domínios para que nenhum ponto crítico fique por cobrir.
A due diligence imobiliária antes de assinar uma promessa de compra não é uma formalidade: é o exercício que determina se o preço negociado reflete a realidade do imóvel. Em Portugal, a maioria dos litígios pós-escritura tem origem em informação disponível publicamente que nenhuma das partes verificou a tempo.
O que é uma due diligence imobiliária e porque é obrigatória antes do CPCV?
A due diligence imobiliária é o processo de verificação independente da situação jurídica, fiscal, urbanística e técnica de um imóvel antes de qualquer compromisso contratual. Em Portugal, o CPCV — regulado pelo Código Civil nos artigos 410.º e seguintes — cria obrigações vinculativas para ambas as partes. Uma vez assinado, o comprador que desistir sem fundamento legal perde o sinal; o vendedor que incumprir devolve o dobro.
Domínio 1: Registo predial e titularidade — o que verificar na certidão permanente?
A certidão permanente do registo predial, disponível no portal predial.pt em menos de 24 horas por cerca de 15 €, é o ponto de partida obrigatório. Confirma quem é o proprietário legal, se existem hipotecas, penhoras ou ónus registados, e se a descrição do imóvel corresponde à realidade.
- Verificar a identidade do titular inscrito e confrontar com o vendedor (cuidado com procurações em casos de herança ou representação de terceiros).
- Identificar todas as inscrições ativas: hipotecas voluntárias, penhoras, privilégios creditórios, servidões e direitos de preferência.
- Confirmar se a área e a descrição da fração autónoma correspondem ao caderno de encargos e à planta.
- Em propriedade horizontal, obter o regulamento do condomínio e a ata da última assembleia para identificar obras aprovadas e quotas em dívida.
- Verificar se existe registo de execução fiscal pela Autoridade Tributária — indica dívidas de IMI ou outros tributos do titular.
Domínio 2: Fiscalidade e encargos — que impostos pesam sobre a aquisição?
A compra de um imóvel em Portugal implica, na generalidade dos casos, o pagamento de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e de Imposto do Selo sobre o valor de aquisição. As taxas de IMT variam entre 0% e 7,5% consoante o valor, a natureza (habitação própria permanente vs. secundária ou investimento) e a localização.
| Situação | Taxa IMT indicativa | Imposto do Selo | Observação |
|---|---|---|---|
| Habitação própria permanente ≤ 97 064 € | 0% | 0,8% sobre o valor | Escalões atualizados anualmente — confirmar tabelas AT vigentes |
| Habitação própria permanente 97 064–132 774 € | 2% | 0,8% sobre o valor | Taxa marginal sobre o excedente de cada escalão |
| Habitação secundária / investimento | 1%–7,5% | 0,8% sobre o valor | Sem isenção de escalão; incide sobre o valor total |
| Imóvel em ARU (reabilitação qualificada) | Isenção ou redução possível | 0,8% sobre o valor | Sujeito a condições do RJRU e deliberação municipal |
| Imóvel rústico | 5% taxa fixa | 0,8% sobre o valor | Não confundir com urbano misto — confirmar classificação na AT |
- Solicitar declaração de não dívida de IMI dos últimos três anos ao vendedor — o comprador pode herdar dívidas anteriores à transmissão.
- Verificar se o VPT (Valor Patrimonial Tributário) é superior ao preço de aquisição: quando o VPT supera o preço, o IMT incide sobre o VPT.
- Confirmar regime fiscal aplicável em imóveis detidos por sociedades — a transmissão de participações sociais pode ter tratamento diferente da transmissão do imóvel.
- Em imóveis com arrendamento ativo, verificar obrigações fiscais pendentes e eventuais comunicações à AT em falta pelo senhorio.
Domínio 3: Licenciamento e conformidade urbanística — o imóvel está legal?
A legalidade urbanística de um imóvel verifica-se confrontando a licença de utilização com o estado atual da fração. Em Portugal, o regime jurídico da urbanização e edificação (RJUE, aprovado pelo DL n.º 555/99 e subsequentemente alterado) define as condições em que obras e utilizações são permitidas. Obras não licenciadas podem obrigar ao reposição da situação anterior ou implicar coimas.
- Solicitar à câmara municipal competente cópia do processo de licenciamento do edifício e da fração — em Lisboa, junto à Câmara Municipal de Lisboa; no Porto, junto à DMPU.
- Confrontar a planta do fogo com a certidão matricial e com a realidade física: divisórias movidas, varandas encerradas ou andares acrescentados sem licença são irregularidades que podem inviabilizar financiamento bancário.
- Verificar se existem notificações de obras de conservação obrigatória emitidas pela câmara — o novo proprietário herda a obrigação.
- Em imóveis classificados ou em zona histórica (como Alfama, Mouraria, Bairro Alto ou Cedofeita no Porto), confirmar condicionantes da DGPC — Direção-Geral do Património Cultural.
- Confirmar que a licença de utilização corresponde ao uso previsto: residencial, comércio, serviços ou misto.
Uso em ARU: benefícios e condicionantes específicas
Imóveis dentro de Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) beneficiam de incentivos fiscais ao abrigo do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (DL n.º 307/2009, com alterações). Mas a pertença a uma ARU também pode significar obrigações: prazos máximos para iniciar obras, critérios técnicos mínimos de reabilitação e, em casos extremos, direito de preferência municipal na compra. Confirmar com o departamento de reabilitação urbana da câmara local antes de assinar.
Domínio 4: Estado técnico do imóvel — que inspeções são necessárias?
A due diligence técnica antes do CPCV não exige necessariamente um relatório de peritagem completo, mas deve incluir pelo menos uma visita estruturada com checklist e, em edifícios pré-1970, uma avaliação sumária por técnico habilitado. O custo típico de uma peritagem independente em Portugal varia entre 400 € e 1 200 € consoante a dimensão e complexidade do imóvel — um investimento menor face ao risco que mitiga.
- Cobertura e impermeabilização: manchas no teto, caleiras entupidas ou rufos deteriorados indicam infiltrações ativas.
- Estrutura: fissuras diagonais em paredes mestras, sobretudo em edifícios gaioleiros (1870–1930), sinalizam potencial instabilidade sísmica.
- Redes prediais: instalações elétricas sem quadro diferencial e canalizações de água em chumbo (frequentes antes de 1980) implicam substituição integral.
- Humidade ascensional: verificar base das paredes interiores e paredes meeiras — típica em cave e r/c de edifícios sem impermeabilização de fundações.
- Caixilharias e isolamento: ausência de vidro duplo e pontes térmicas nas padieiras aumentam os custos de eficiência energética obrigatórios em reformas profundas.
- Certificado Energético: obrigatório por lei para qualquer transação (DL n.º 118/2013 e atualizações); verificar validade e classe — determina desempenho real e impacto no arrendamento futuro.
“Em 2024–2025, analisámos 47 imóveis com proposta de aquisição em Lisboa e Porto. Em 19 deles — cerca de 40% — identificámos irregularidades urbanísticas ou técnicas que justificaram renegociação do preço ou abandono da operação. A due diligence não é um custo: é o filtro que protege o capital.”
Domínio 5: Encargos sobre a fração e situação do condomínio
Num imóvel em propriedade horizontal, os encargos de condomínio acompanham a fração — não o proprietário. Um comprador pode tornar-se responsável por quotas em dívida se não verificar a situação antes da escritura, ainda que a responsabilidade primária seja do vendedor.
- Solicitar declaração do administrador de condomínio comprovando que não existem quotas em dívida nem contribuições extraordinárias aprovadas e não pagas.
- Consultar as últimas três atas da assembleia de condóminos: obras em curso, obras futuras aprovadas e eventuais litígios com terceiros são informação crítica.
- Verificar o fundo comum de reserva — nos termos do Código Civil (art.º 1424.º-A), é obrigatório e deve corresponder a pelo menos 10% das quotas anuais.
- Em edifícios com obras de conservação coerciva impostas pela câmara, confirmar se os custos já foram deliberados e repartidos pelos condóminos.
- Confirmar a existência e a validade do seguro multi-riscos do condomínio — obrigatório por lei para edifícios em propriedade horizontal.
Como organizar a due diligence no tempo: sequência recomendada
A due diligence deve preceder a assinatura do CPCV, não ser condicionante suspensiva dentro dele. Quando o tempo é curto, a sequência abaixo permite focar primeiro nos riscos com maior impacto financeiro.
| Fase | Ação | Prazo recomendado | Custo indicativo |
|---|---|---|---|
| 1 | Certidão permanente do registo predial (predial.pt) | Dia 1 | ~15 € |
| 2 | Caderneta predial urbana e verificação do VPT (AT) | Dia 1–2 | Gratuita (proprietário fornece) |
| 3 | Declaração de não dívida de IMI e condomínio | Dia 2–3 | Gratuita (solicitada ao vendedor) |
| 4 | Consulta do processo de licenciamento na câmara | Dia 3–7 | 0 €–50 € (taxas municipais variáveis) |
| 5 | Visita técnica com perito independente | Dia 5–10 | 400 €–1 200 € |
| 6 | Revisão jurídica do rascunho do CPCV por advogado | Dia 7–12 | 300 €–800 € |
O que incluir no CPCV para se proteger se a due diligence ficar incompleta?
Quando o processo de due diligence não está concluído à data de assinatura do CPCV — por pressão do vendedor ou prazo de mercado —, é possível negociar cláusulas que protejam o comprador sem invalidar o contrato.
- Cláusula suspensiva de licenciamento: o contrato só produz efeitos plenos após confirmação da legalidade urbanística por parte do comprador, com prazo definido.
- Declarações e garantias do vendedor: cláusula que obrigue o vendedor a declarar ausência de ónus, dívidas de condomínio, obras não licenciadas e processos pendentes — com responsabilidade por danos se a declaração for falsa.
- Retenção parcial do preço em escritura: negociar que uma percentagem (tipicamente 5–10%) fique retida em conta escrow até resolução de questões identificadas.
- Prazo alargado para escritura: solicitar 60–90 dias adicionais face ao prazo standard, exclusivamente para conclusão da due diligence.
Nenhuma cláusula contratual substitui a due diligence prévia. Litigar um CPCV em Portugal pode demorar dois a quatro anos em tribunal e absorver custos legais que superam o valor do sinal recuperado. A prevenção é sempre mais eficiente do que o litígio.
Próximos passos: como a HABTA apoia investidores no processo de due diligence
Se está a avaliar uma aquisição em Lisboa, Porto ou Cascais e quer garantir que nenhum ponto desta checklist fica por cobrir, a nossa equipa jurídica e técnica acompanha o processo de due diligence desde a análise documental até à revisão do CPCV. Pode conhecer a nossa metodologia em serviços ou consultar casos reais em portefólio. Para aprofundar, veja também o guia dos cinco pilares para avaliar um projeto de reabilitação e o guia completo de reabilitação urbana em Portugal 2026. Subscreva a newsletter para receber análises futuras sobre regulamentação e investimento imobiliário.
