A Lei n.º 56/2023, conhecida como "Mais Habitação", introduziu em Portugal um mecanismo de arrendamento coercivo de imóveis devolutos. Para proprietários e investidores, esta medida representa uma alteração estrutural ao direito de propriedade com consequências práticas que importa compreender com rigor antes de tomar qualquer decisão sobre o seu património.
O arrendamento coercivo previsto na Lei n.º 56/2023 é acionável pelos municípios classificados como zonas de pressão urbanística. O mecanismo funciona como uma forma de requisição administrativa temporária: o Estado ou o município assume a gestão do imóvel e arrendá-o a terceiros, pagando ao proprietário uma renda fixada por critérios administrativos. A perda de controlo sobre o imóvel é real e prolongada.
O que é o arrendamento coercivo e quando se aplica?
O arrendamento coercivo é um mecanismo pelo qual a câmara municipal pode compelir o proprietário a arrendar um imóvel que esteja devoluto há mais de dois anos consecutivos, desde que localizado numa zona de pressão urbanística. A classificação de "devoluto" é determinada por critérios objetivos: consumo de água e energia abaixo de determinados limiares, declaração de imposto ou ausência de contrato de arrendamento registado.
- Imóvel sem habitação permanente ou arrendamento válido registado há mais de dois anos consecutivos.
- Localização em zona de pressão urbanística formalmente delimitada por portaria do membro do Governo responsável pela habitação.
- Consumos de água e eletricidade abaixo dos limiares fixados na regulamentação complementar.
- Ausência de obras em curso com licenciamento válido que justifiquem a não ocupação.
- Imóvel com aptidão habitacional confirmada ou recuperável mediante intervenção de custo proporcional.
Quais os concelhos classificados como zonas de pressão urbanística?
A Portaria n.º 25-A/2023 classificou inicialmente 26 concelhos como zonas de pressão urbanística, incluindo Lisboa, Porto, Cascais, Sintra, Loures, Oeiras, Almada, Amadora, Setúbal, Braga, Funchal e Faro, entre outros. Esta classificação é reavaliada periodicamente e pode ser alargada. Qualquer imóvel devoluto nestes concelhos — incluindo frações em Alfama, Misericórdia, Bonfim ou Cedofeita — está formalmente exposto ao mecanismo.
Como decorre o processo: da notificação ao arrendamento forçado?
O processo inicia-se com uma notificação formal da câmara municipal ao proprietário, identificando o imóvel como potencialmente devoluto e concedendo um prazo de 90 dias para resposta ou regularização voluntária. Se o proprietário não arrendar o imóvel, não iniciar obras licenciadas nem apresentar justificação válida dentro desse prazo, a câmara pode avançar para o arrendamento coercivo.
| Fase | Prazo | Ação do proprietário | Consequência se inativo |
|---|---|---|---|
| Notificação inicial | Dia 0 | Contestar ou regularizar voluntariamente | Abertura de procedimento administrativo |
| Prazo de resposta | 90 dias | Arrendar, iniciar obras ou justificar | Câmara avança para arrendamento coercivo |
| Fixação da renda | Determinado pela câmara | Pode contestar o valor em tribunal | Renda fixada administrativamente |
| Vigência do arrendamento | Mínimo 5 anos | Receber renda; sem escolha de inquilino | Perda de controlo contratual |
| Renovação ou cessação | Fim do prazo mínimo | Requerer devolução do imóvel | Possível renovação por mais 5 anos |
Quanto recebe o proprietário e como é fixada a renda?
A renda é fixada pelo município com referência aos valores do Sistema de Informação dos Mercados Imobiliários (SIMI) do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), que agrega transações e arrendamentos registados. Na prática, os valores tendem a situar-se abaixo do mercado livre em zonas de maior pressão — podendo representar um desconto de 20% a 35% face ao preço de mercado corrente em Lisboa e Porto, segundo análises comparativas de 2024 e 2025.
O proprietário mantém a titularidade do imóvel e recebe a renda fixada, mas não escolhe o inquilino, não negoceia as condições do contrato e não pode recuperar o imóvel durante o período mínimo de cinco anos, salvo em situações excecionais previstas na lei, como necessidade habitacional própria comprovada.
Fiscalidade sobre a renda coerciva: IRS e mais-valias
As rendas recebidas no âmbito do arrendamento coercivo são tributadas como rendimentos prediais na categoria F do IRS, à taxa autónoma de 25% (ou de 28% se o proprietário optar pelo englobamento e a taxa marginal for superior). Não há isenção automática pelo facto de o arrendamento ser coercivo. Qualquer venda do imóvel durante ou após o período de arrendamento coercivo está sujeita ao regime normal de mais-valias imobiliárias, com as deduções admissíveis nos termos do Código do IRS.
Quais as exceções e como pode o proprietário defender-se?
A lei prevê exceções ao arrendamento coercivo que o proprietário pode invocar para afastar a aplicação da medida. A sua invocação exige documentação sólida e, em alguns casos, recurso a impugnação administrativa ou judicial perante os tribunais administrativos.
- Imóvel com licença de obras válida emitida pela câmara municipal, comprovando intervenção em curso.
- Imóvel destinado a uso próprio ou de familiar de 1.º grau, com prova documental de habitação efetiva prevista.
- Imóvel em processo de venda com promessa de compra e venda celebrada e registada antes da notificação.
- Imóvel com estado de conservação que torne inviável a habitação sem obras de vulto — custo superior a 30% do valor patrimonial tributário.
- Impugnação do estatuto de "devoluto" com base em consumos reais ou arrendamento verbal não registado (requer prova robusta).
“Nos processos que acompanhámos, os proprietários que agiram nos primeiros 60 dias após a notificação — seja regularizando o arrendamento, seja iniciando obras com licença — tiveram uma taxa de sucesso próxima de 100% na prevenção do arrendamento coercivo. A inércia é o maior risco.”
Que impacto tem a Lei 56/2023 no valor dos imóveis devolutos?
O arrendamento coercivo introduz um risco de liquidez e de rendimento que o mercado já começou a precificar. Imóveis devolutos em zonas de pressão urbanística passaram a transacionar com desconto face a imóveis equivalentes ocupados ou arrendados, que em 2024 e 2025 se estimou entre 8% e 15% em Lisboa e Porto, consoante a localização e o estado de conservação.
Para investidores, a lei altera o cálculo de aquisição de imóveis devolutos para reabilitação: o prazo de obra e de licenciamento tem de ser suficientemente curto para não expor o imóvel ao período de dois anos de devoluidade, ou a aquisição deve ser acompanhada de um plano de arrendamento imediato após escritura.
O que mudou concretamente face ao regime anterior à Lei 56/2023?
Antes da Lei n.º 56/2023, Portugal já dispunha de um regime de identificação de imóveis devolutos (DL n.º 159/2006, com alterações), mas sem um mecanismo de arrendamento forçado operacional. A lei de 2023 criou o procedimento administrativo efetivo, definiu prazos, fixou critérios de renda e atribuiu competência executória aos municípios, tornando a ameaça juridicamente concretizável.
- Criação do procedimento administrativo de arrendamento coercivo com prazo de 90 dias para resposta do proprietário.
- Definição de critérios objetivos de devoluidade baseados em consumos energéticos e registos fiscais.
- Atribuição de competência executória aos municípios, dispensando intervenção judicial prévia.
- Obrigação de o município gerir o arrendamento ou de o delegar em entidade pública de habitação.
- Prazo mínimo de arrendamento coercivo de cinco anos, com possibilidade de renovação.
Para proprietários com imóveis devolutos em Lisboa, Porto, Cascais ou qualquer outro dos 26 concelhos classificados, a janela de ação é agora. Um imóvel que complete dois anos de devoluidade expõe o seu titular a um processo administrativo que, uma vez iniciado, é difícil e demorado de reverter sem recurso judicial. A regularização proativa — arrendamento livre, início de obras ou venda — é o caminho mais eficiente.
Próximos passos para proprietários e investidores
Se tem imóveis devolutos em zonas de pressão urbanística ou está a avaliar a aquisição de imóveis que possam estar em risco, a nossa equipa jurídica e de investimento pode ajudá-lo a diagnosticar a exposição concreta e a definir a estratégia mais adequada — regularização, arrendamento, reabilitação ou venda. Consulte os nossos serviços ou veja exemplos concretos no portefólio. Para acompanhamento regular das alterações legislativas com impacto no investimento imobiliário em Portugal, subscreva a nossa newsletter. Pode também aprofundar a leitura no guia de reabilitação urbana 2026 e no artigo sobre como investir em imóveis em Portugal.
