O primeiro trimestre de 2026 confirmou o que os dados do Banco de Portugal e do INE já antecipavam no final de 2025: Lisboa opera com desequilíbrio estrutural entre oferta e procura. Perceber os números reais — por zona, por tipologia, por segmento de preço — é o ponto de partida para qualquer decisão de compra, venda ou investimento fundamentada.
Esta análise do mercado imobiliário de Lisboa no Q1 2026 cruza dados de transações registadas, anúncios ativos e tempo de absorção por segmento. Os valores apresentados referem-se a fração autónoma de uso habitacional e baseiam-se na informação disponível até março de 2026.
Quais foram os preços médios por m² em Lisboa no Q1 2026?
O preço mediano de transação em Lisboa situou-se em torno de 5 800 €/m² no primeiro trimestre de 2026, com dispersão considerável por freguesia. As zonas com procura mais comprimida e stock mais reduzido mantiveram valores acima de 7 000 €/m², enquanto as áreas mais periféricas da cidade ficaram entre 3 800 e 4 400 €/m².
| Freguesia / Zona | Preço mediano (€/m²) | Variação homóloga | Tipologia dominante |
|---|---|---|---|
| Misericórdia / Chiado | 7 100–7 600 | +5,2 % | T1/T2 reabilitados |
| Santa Maria Maior / Alfama | 6 400–7 000 | +4,8 % | T1/T2 reabilitados |
| Arroios / Anjos | 5 200–5 800 | +6,1 % | T2/T3 reabilitados e novos |
| Avenidas Novas | 5 800–6 300 | +3,9 % | T2/T3 em bom estado |
| Benfica / Campolide | 3 900–4 500 | +5,5 % | T3/T4 usados |
| Olivais / Marvila | 3 800–4 300 | +7,2 % | T2/T3 reabilitados e novos |
O crescimento mais expressivo no trimestre registou-se em Marvila e nos Olivais, onde a chegada de nova oferta reabilitada e projetos de uso misto pressionaram os valores de referência. A Misericórdia mantém a liderança absoluta de preço por m², mas a taxa de crescimento abrandou face ao ritmo de 2024.
Quanto custam as rendas em Lisboa no início de 2026?
As rendas médias de apartamentos T2 em Lisboa situaram-se entre 1 450 e 1 900 €/mês nas freguesias centrais no Q1 2026, representando um crescimento de cerca de 6 % face ao mesmo período de 2025. A pressão sobre o arrendamento mantém-se elevada: a relação entre novos contratos de arrendamento e stock disponível atingiu um mínimo histórico em fevereiro.
- T1 em Arroios, Anjos ou Intendente: 1 100–1 400 €/mês.
- T2 em Avenidas Novas ou Alvalade: 1 600–2 000 €/mês.
- T2 reabilitado no Chiado ou Misericórdia: 2 100–2 800 €/mês.
- T3 em Benfica, Campolide ou Carnide: 1 400–1 800 €/mês.
- T3 novo em Marvila ou zona ribeirinha oriental: 1 700–2 200 €/mês.
O regime de arrendamento habitacional em Portugal foi significativamente alterado pela Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), com impacto nos contratos novos, nas atualizações de renda e nos procedimentos de despejo. Qualquer análise de yield de arrendamento deve considerar as regras em vigor no momento da celebração do contrato.
Qual é o tempo médio de venda de um imóvel em Lisboa?
O tempo médio de venda — medido entre a data de publicação do anúncio e a assinatura do contrato promessa de compra e venda — variou entre 18 e 60 dias no Q1 2026, dependendo do segmento de preço e da localização. Frações entre 250 000 e 550 000 € em zonas com boa acessibilidade foram as mais rápidas a absorver.
| Segmento de preço | Tempo médio de venda (dias) | Condição do imóvel | Observação |
|---|---|---|---|
| < 300 000 € | 22–35 | Usado com desgaste | Procura por investidores e jovens compradores |
| 300 000–550 000 € | 18–28 | Reabilitado ou novo | Segmento com maior liquidez em Lisboa |
| 550 000–900 000 € | 30–45 | Reabilitado premium | Procura internacional e nacional qualificada |
| 900 000–1 500 000 € | 45–65 | Novo ou high-end | Mercado mais seletivo, negociação mais longa |
| > 1 500 000 € | 60–120+ | Luxury / prime | Ciclo de decisão alargado, menor volume |
Fatores que reduzem o tempo de absorção
- Preço alinhado com a mediana de transações recentes a menos de 300 metros.
- Fotografias profissionais e planta rigorosa publicadas no dia de lançamento.
- Certificado energético igual ou superior a C — compradores cada vez mais atentos à classe de desempenho.
- Proximidade a estação de metro ou interfaces de transportes públicos com frequência útil.
- Ausência de pendências jurídicas ou situações de copropriedade não resolvidas.
Como se comporta a oferta disponível em Lisboa?
O stock de imóveis disponíveis para venda em Lisboa manteve-se em níveis historicamente baixos no Q1 2026. Segundo dados do INE, as licenças de construção nova na Área Metropolitana de Lisboa caíram para um dos valores mais reduzidos desde 2010, o que limita a entrada de produto novo no mercado a curto prazo.
A reabilitação urbana tem sido o principal canal de renovação do parque habitacional em Lisboa, com frações reabilitadas a representar a maior fatia da nova oferta qualificada. A Câmara Municipal de Lisboa mantém programas de incentivo à reabilitação em ARU que abrangem várias freguesias históricas, mas os prazos de licenciamento — tipicamente entre 4 e 9 meses para processos completos — continuam a ser um estrangulamento relevante.
“No Q1 2026, por cada fração qualificada que entrou no mercado abaixo de 500 000 € em zona central de Lisboa, registámos em média 4 a 6 propostas sérias em menos de 30 dias. Este rácio de absorção torna a decisão de esperar por um preço mais baixo uma estratégia de custo elevado para quem compra para habitar.”
Que yields de arrendamento se observam em Lisboa no Q1 2026?
A yield bruta de arrendamento em Lisboa situou-se entre 3,8 % e 5,2 % no Q1 2026, consoante a zona e a tipologia. As yields mais elevadas observam-se em zonas como Arroios, Marvila ou Beato, onde o preço de compra cresceu menos do que as rendas nos últimos 18 meses. As zonas prime como Misericórdia ou Príncipe Real comprimem as yields para 3,5–4,0 % brutos.
- Yield bruta média em Arroios / Anjos: 4,8–5,2 % — relação preço/renda ainda favorável.
- Yield bruta média em Avenidas Novas: 4,2–4,6 % — mercado maduro, menor volatilidade.
- Yield bruta média em Misericórdia / Chiado: 3,5–4,0 % — preservação de capital e liquidez em destaque.
- Yield bruta média em Marvila / Beato: 5,0–5,5 % — zona em valorização, risco de vacância mais alto.
- Yield líquida estimada (após IMI, condomínio e gestão): desconto de 1,2–1,8 pontos percentuais sobre o valor bruto.
Quais são as perspetivas para o restante de 2026?
A combinação de procura estrutural elevada, stock limitado e custos de construção ainda pressionados sugere que os preços em Lisboa não terão correção significativa em 2026. O Banco de Portugal, nos seus últimos relatórios de estabilidade financeira, identificou o mercado habitacional das grandes áreas metropolitanas como um dos vetores de risco a monitorizar, mas sem sinais de sobre-avaliação sistémica equiparável a 2007.
Dois fatores externos podem alterar este cenário: uma subida inesperada das taxas Euribor — que permaneceram abaixo de 3 % no início de 2026 — ou uma alteração relevante ao regime fiscal do arrendamento ou da tributação de mais-valias. Qualquer investidor deve acompanhar a evolução legislativa junto da Autoridade Tributária e dos diplomas publicados em Diário da República.
Para quem compra para arrendar, o Q1 2026 reforça a lógica de preferir zonas com crescimento de renda superior ao crescimento de preço — e de exigir análise de yield líquida, não bruta, antes de fechar qualquer negociação.
Próximos passos para investidores e proprietários
Se está a ponderar comprar, vender ou reabilitar um imóvel em Lisboa com base nesta conjuntura, a nossa equipa disponibiliza análises de viabilidade personalizadas em serviços e exemplos de projetos concluídos em portefólio. Para contexto adicional, consulte também o guia completo de investimento imobiliário em Portugal 2026 e a análise reabilitação urbana em Portugal 2026. A newsletter mensal inclui actualizações de mercado com a mesma granularidade por zona.
