O comprador estrangeiro não é um fenómeno homogéneo. Há pelo menos cinco perfis distintos a operar simultaneamente no mercado português — cada um com motivações, orçamentos e preferências geográficas diferentes. Compreender quem compra, e porquê, é o primeiro passo para interpretar o que está a acontecer aos preços.
O impacto dos compradores estrangeiros nos preços imobiliários em Portugal é um dos temas mais debatidos — e mais mal compreendidos — do mercado nacional. A realidade é segmentada: em certas ruas do Chiado ou de Cascais, a procura internacional é determinante para o patamar de preços; noutras zonas da Grande Lisboa ou do Porto, o comprador estrangeiro tem presença residual.
Qual é o peso real dos compradores estrangeiros no mercado português?
Segundo dados do INE e da Autoridade Tributária, os não residentes e estrangeiros representaram entre 10% e 12% das transações imobiliárias em Portugal continental em 2024. Em valor transacionado, o peso sobe para 16–20% porque o ticket médio deste segmento é consistentemente superior ao do comprador nacional.
Em concelhos específicos, os rácios são muito mais expressivos. Em Cascais e Sintra, estima-se que 25–30% das transações de imóveis acima de €600 000 envolvam compradores com morada fiscal no estrangeiro. No centro histórico de Lisboa — Misericórdia, Santa Maria Maior — a proporção pode aproximar-se de 35% nas tipologias T2 e T3 reabilitados.
Quais são os perfis dominantes de compradores estrangeiros em Portugal?
A procura internacional não é monolítica. A análise da nossa equipa, sustentada em 120 análises de viabilidade que envolveram comparáveis de mercado com compradores não residentes, identifica cinco perfis com comportamentos de compra claramente distintos.
| Perfil | Origem principal | Ticket médio | Motivação dominante | Zonas preferidas |
|---|---|---|---|---|
| Residente ativo | França, Reino Unido, Alemanha | €350 000–€600 000 | Residência principal / qualidade de vida | Cascais, Estoril, Parede, Carcavelos |
| Investidor de rendimento | EUA, Canadá, Brasil | €400 000–€900 000 | Retorno por arrendamento de médio-longo prazo | Chiado, Bonfim, Cedofeita, Baixa do Porto |
| Comprador de segunda habitação | Reino Unido, Países Baixos, Suíça | €300 000–€550 000 | Uso sazonal / férias prolongadas | Algarve, Cascais, Sintra |
| Investidor patrimonial | Médio Oriente, Ásia, América Latina | €800 000–€3 000 000 | Preservação de capital / diversificação | Príncipe Real, Lapa, Foz do Douro |
| Nómada digital / early retiree | EUA, Reino Unido, Norte da Europa | €250 000–€450 000 | Residência fiscal favorável, custo de vida | Mouraria, Bonfim, Baixa, Alfama |
O perfil americano: o mais dinâmico desde 2023
O comprador norte-americano tornou-se o segmento de maior crescimento relativo após 2023. A combinação de visto D8 (nómada digital), regime de residência não habitual — entretanto reformulado — e diferenciais cambiais favoráveis atraiu um perfil com orçamentos de €350 000 a €750 000, concentrado em frações reabilitadas com acabamentos de nível alto em Lisboa e Porto.
Como o fim do Golden Visa residencial alterou a procura?
A Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) eliminou a concessão de vistos gold por investimento em imóveis residenciais, com efeitos a partir de outubro de 2023. O efeito imediato foi uma queda de 40–60% nas transações motivadas exclusivamente por este programa, segundo estimativas da AICEP e de associações do setor.
No entanto, o capital que antes entrava via Golden Visa não desapareceu do mercado — redistribuiu-se. Parte migrou para fundos de investimento imobiliário elegíveis (via a vertente de capital de transferência) e outra parte converteu-se em compras diretas de imóveis de prestígio acima de €500 000, onde o estatuto de visto deixou de ser o fator de decisão.
- Imóveis de prestígio entre €600 000 e €1 500 000 registaram menor impacto da extinção do Golden Visa do que o segmento de €300 000–€500 000.
- A procura chinesa e do Médio Oriente, historicamente ligada ao Golden Visa, recorreu a alternativas como o visto D2 (empreendedor) e residência por investimento não imobiliário.
- O mercado de arrendamento de luxo beneficiou do desvio de procura estrangeira que não encontrou produto de compra nos preços alvo.
- Promotores reorientaram oferta para frações de ticket médio superior, antecipando a procura não-Golden-Visa.
Quanto valem os prémios de preço nas zonas de maior concentração estrangeira?
O prémio de preço associado à procura estrangeira não é uniforme nem constante. A nossa análise de transações comparáveis em 2024–2025 identifica três níveis de prémio consoante a intensidade da procura internacional na microzona.
- Zonas de procura intensa (Príncipe Real, Chiado, Lapa, Foz do Douro): prémio de 25–40% face a tipologias equivalentes em zonas sem pressão estrangeira, sustentado por escassez de oferta e perfil de utilizador final com baixa sensibilidade a preço.
- Zonas de procura moderada (Alfama, Mouraria, Bonfim, Cedofeita): prémio de 10–20%, com maior volatilidade conforme o trimestre e o tipo de produto.
- Zonas de procura residual (periferias de Lisboa e Porto, concelhos fora do eixo turístico): diferencial estatisticamente não significativo — o preço é determinado pela procura local.
“Nos projetos que analisámos em Príncipe Real e na Lapa entre 2024 e 2025, o comprador estrangeiro pagou em média €1 200/m² acima do comprador nacional pelo mesmo produto. Esse diferencial comprime a yield mas valida o preço de saída para quem entra em reabilitação no momento certo.”
Que zonas de Lisboa e Porto concentram maior procura internacional em 2026?
Em Lisboa, as freguesias de Misericórdia (Chiado, Bairro Alto, Príncipe Real) e de Santa Maria Maior (Baixa, Alfama) continuam a liderar a procura estrangeira de produto reabilitado. A Lapa e Santos atraem perfis de ticket mais alto, com procura crescente de moradias e pisos de andar nobre.
No Porto, a Boavista e a Foz do Douro consolidaram-se como destinos preferenciais para famílias europeias com orçamentos acima de €600 000. Bonfim e Cedofeita, onde a reabilitação de edifícios gaioleiros e placa avançou rapidamente entre 2021 e 2024, captam a procura de nómadas digitais e investidores de rendimento.
Em Cascais, o corredor Estoril–Cascais–Parede mantém a liderança na procura de famílias britânicas, americanas e do norte da Europa que pretendem residência principal. O ticket médio neste corredor para moradia com jardim situa-se entre €900 000 e €2 500 000.
Qual é o impacto nos preços para o comprador nacional?
A coexistência de dois mercados com diferentes elasticidades de preço — o nacional e o estrangeiro — cria assimetrias que o comprador português sente diretamente. Nas zonas de maior pressão internacional, o patamar de entrada subiu em 2023–2025 entre 18% e 32% acima da inflação geral, segundo dados do INE e da Confidencial Imobiliário.
O efeito mais relevante não é o preço médio agregado, mas o estreitamento da oferta acessível. Quando o mercado de arrendamento de curta duração (AL) absorve produto que poderia estar em arrendamento de longa duração, e quando os preços de compra sobem por procura com poder de compra superior, o comprador nacional vê o seu leque de escolha comprimir-se nas zonas mais procuradas.
O que dizem os dados do Banco de Portugal
O Banco de Portugal, nos seus relatórios de estabilidade financeira de 2024 e 2025, identificou a concentração geográfica da procura estrangeira como um fator de risco localizado — não sistémico — para a formação de preços. A instituição apontou que em menos de 15% do território continental se concentra mais de 80% da procura não residente.
Para o investidor que entra em reabilitação em zonas com procura estrangeira estabelecida, a presença desse comprador é uma garantia de liquidez na saída. O risco está em pagar hoje um prémio que só se justifica se essa procura se mantiver — o que exige análise de fundamentos e não apenas de tendências recentes.
O que muda com o novo regime fiscal para residentes não habituais?
O regime de Residente Não Habitual (RNH) foi reformulado em 2024, passando a designar-se IFICI (Incentivo Fiscal à I&I, Capital e Empreendedorismo). As alterações restringiram os beneficiários elegíveis a perfis de investigação, tecnologia, startups e atividades de elevado valor acrescentado, excluindo a generalidade dos reformados estrangeiros que antes beneficiavam de taxa flat de 10% sobre pensões.
Na prática, este ajuste reduziu a atratividade fiscal para o segmento de reformados europeus — que representava uma fatia relevante dos compradores de imóveis de €300 000 a €500 000 no Algarve e em Cascais. O impacto nos preços deste segmento ainda está a ser absorvido, com uma ligeira estabilização de preços nestas zonas no primeiro semestre de 2025.
Próximos passos para quem investe em zonas com procura estrangeira
Se está a avaliar um imóvel para reabilitação em zonas com elevada procura internacional — Chiado, Príncipe Real, Foz do Douro, Cascais — a nossa equipa analisa o perfil de comprador final esperado como parte da análise de viabilidade. Esse perfil determina o preço de saída realista e, por consequência, a margem disponível para obra e aquisição. Consulte os nossos serviços de análise de investimento ou veja exemplos concretos no portefólio HABTA. Pode também subscrever a newsletter para receber análises de mercado trimestrais, incluindo dados de transações por microzona.
